Zimmo publiceerde recent een interessant artikel dat hieronder te lezen is. We delen het graag met u omdat het ook juridische relevantie heeft voor onze cliënten.

Bron: https://www.zimmo.be/blog/2025/10/21/alle-regels-rond-registratierechten-op-een-rijtje

Ben je van plan om (binnenkort) een woning te kopen? Dan is het belangrijk om te weten hoeveel registratierechten je zal moeten ophoesten. Die belastingen komen altijd bovenop de aankoopprijs van je huis of appartement. Het verschil tussen 2%, 12% of zelfs 21% kan snel tienduizenden euro’s schelen.

Maar hoe zitten die regels voor registratierechten anno 2025 nu eigenlijk in elkaar? Of je nu je eerste woning koopt, investeert in een tweede verblijf, of een nieuwbouwwoning op het oog hebt: elke situatie gaat met andere bedragen gepaard. Zimmo gidst je door de spelregels.

Situatie 1: Je eerste woning kopen

Je bezit nog geen ander vastgoed? Goed nieuws! Dan betaal je de allerlaagste registratierechten: 2% op de aankoopprijs van het pand. Tot 2024 bedroeg die belasting 3% en tot 2021 zelfs 6%. Met andere woorden, wat registratierechten betreft is een eerste woning kopen voordeliger dan ooit.

Maar er zijn wel voorwaarden. Zo moet het gaan om de eerste woning die op jouw naam komt te staan én je moet er als koper ook zelf gaan wonen en er binnen de drie jaar na het verlijden van de akte officieel ingeschreven staan in het bevolkingsregister.

Heb je een woning gekocht die nog een grondige renovatie vraagt? Dan betaalde je daar tot eind 2024 amper 1% registratierechten op. Die regel ging op de schop. Of je nu van plan bent om te renoveren of niet, je betaalt nu altijd 2% belastingen op de aankoop van je eerste woning.

Situatie 2: Tweede verblijf kopen

Waar ze het voor jonge mensen wat eenvoudiger willen maken, zullen investeerders zwaarder belast worden. Het standaardtarief bedraagt nu namelijk 12% (waar dat vroeger ‘slechts’ 10% was). Al wie dus bovenop hun gezinswoning in een huis, appartement, kantoor, winkel of tweede verblijf investeert, zal daarop dus 12% belastingen moeten betalen.

Meer zelfs, vanaf 2026 wordt een populair achterpoortje gedicht. Tot nu toe konden handige kopers via een slimme omweg, de zogenaamde “domicilietruc”, een tweede woning kopen tegen het lage tarief van 2% registratierechten. Het volstond om je tijdelijk in te schrijven op het adres van je nieuwe investeringspand en daar enkele weken officieel te wonen om de belastingkorting op te strijken. In de praktijk goed voor tienduizenden euro’s.

Daar steekt de overheid nu dus een stokje voor. Vanaf 1 januari 2025 zal je minstens één jaar gedomicilieerd moeten staan op het nieuwe adres om tegen dat verlaagde tarief te kunnen kopen. Wie toch betrapt wordt, zal niet alleen dat voordeel terug moeten betalen, maar krijgt er ook een fikse boete bovenop.

Situatie 3: Een nieuwe woning kopen ter vervanging van je eerste woning

Je bent al eigenaar, maar wil graag groter, kleiner of gewoon elders gaan wonen? Geen probleem! Ook jij kan genieten van die verlaagde registratierechten van 2%. Je zal dan wel je oude woning moeten verkopen. In dat geval spreekt men van een “verhinderend onroerend bezit”: een eigendom dat je verhindert om recht te hebben op het verlaagde tarief. Om alsnog in aanmerking te komen, moet je die bestaande woning of bouwgrond vervreemden. Met andere woorden: verkopen, schenken of op een andere manier overdragen. Daarvoor krijg je twee jaar de tijd vanaf het verlopen van de akte van je nieuwe woning.

Situatie 4: nieuwbouwwoning kopen

Ben je van plan om een nieuwbouwwoning aan te kopen? Dan zijn de regels iets ingewikkelder. In de meeste gevallen zal je dan geen registratierechten moeten betalen, maar wel 21% btw. We leggen het voor je uit.

Koop je een nieuwbouwwoning? Dan zal je in principe op zowel de bouwgrond als op de woning zelf 21% btw moeten betalen. Dat is het standaardtarief voor nieuwe woningen in België.

Maar wat is nu precies een “nieuwe woning”? Volgens de fiscus blijft een woning nieuw tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar waarin het huis voor het eerst bewoond of in gebruik werd genomen. Koop je bijvoorbeeld een huis dat voor de eerste keer bewoond werd op pakweg 12 maart 2024, dan blijft het een nieuwbouwwoning tot 31 december 2026.

Ook op de bouwgrond die bij de nieuwbouwwoning hoort, moet je die 21% btw ophoesten. Op voorwaarde dat de verkoper van de woning en de grond dezelfde persoon is én dat de grond en het gebouw samen verkocht worden.

Situatie 5: bouwgrond kopen

En wat als je enkel bouwgrond koopt? Dan betaal je geen 21% btw, maar wel 12% registratierechten. Zelfs als je van plan bent om daarop je eerste woning te bouwen, krijg je geen korting. Je ziet het voordelige tarief van 2% dan aan je neus voorbijgaan. Maar let op, koop je een lap bouwgrond met een vergunning om op die grond te bouwen en komt er ook effectief een gebouw op dat met btw verkocht moet worden? Dan wordt dat beschouwd als een nieuwbouwproject en betaal je toch die 21% btw op de bouwgrond.

Gaat het om onbebouwde landbouwgrond? Of een natuurgoed? Dan krijg je een kleine korting en betaal je 10% registratierechten in plaats van de gangbare 12%.

Bronnen: Vlaanderen.be